El TS ha fijado un criterio importante para las hipotecas inversas: sus intereses remuneratorios pueden anularse cuando la entidad no explica con suficiente claridad al cliente que los intereses generados se suman a la deuda produciendo nuevos intereses. Así se desprende de dos sentencias recientes de la Sala Primera, con la consecuencia de que el préstamo puede seguir vigente, pero despojado de esa carga financiera.
En una hipoteca inversa, la entidad adelanta al propietario una cantidad usando su vivienda como garantía. Ese importe, más los intereses que se van generando, forma la deuda que después deberán asumir los herederos si quieren conservar la casa, o que se liquida con el propio inmueble.
El problema del interés sobre el interés
La clave está en la capitalización. Si una deuda de 100.000 euros genera 5.000 de intereses el primer año, al sumarse al capital la deuda pasa a 105.000, y el interés del segundo año se calcula ya sobre esa cifra —que incorpora los intereses previos—. Es el conocido efecto del interés sobre el interés, que dispara el saldo con el paso del tiempo.
La sentencia 1190/2026, de 17 de julio, examina una hipoteca inversa de Kutxabank con un interés fijo del 5% aplicado sobre un saldo deudor formado tanto por las cantidades recibidas como por los intereses acumulados. «Es decir, los intereses anteriores generaban nuevos intereses», resume Juan Ignacio Navas, socio director del despacho Navas & Cusí, especializado en Derecho financiero.
El Alto Tribunal concluye que esa fórmula de cálculo no se explicó debidamente y que la cláusula, por tanto, «no superaba el control de transparencia». Anulada la estipulación, el efecto práctico es que el contrato subsiste sin los intereses controvertidos.
